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    先成立租赁而后设定抵押权的情况

    作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:27:37

      先成立租赁而后设定抵押权的情况

      《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则,是租赁权物权化的集中体现。所谓买卖不破租赁,是指在租赁合同存续期间,出租人将租赁房屋让与第三人的,租赁合同对该受让人仍然有效。《担保法》第四十八条也有类似规定:“抵押人将已经出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”按照“举重以明轻”法律解释原则,可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权,对抵押的房屋进行强制拍卖,租赁关系仍能够对抗买受人,即为“拍卖不能击破租赁”原则。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”由此可见,租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响,所以抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人,由抵押权人决定是否接受抵押,否则,抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。

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