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    楼市后期普遍不被看好 你还愿继续以租养房吗?

    作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:36:02

    近几年,房地产的保值概念红火一时,也让普通百姓对投资房地产青睐有加。而今,随着楼市看空氛围渐浓,再加汶川大地震对家庭资产配置方式的冲击,一些投资客开始反思自己以租养房的理财方式。

    楼市后期不看好 租金回报又不高

    以租养房模式魅力减弱

    以租养房是风靡一时的投资方式,如今因房产后市看空氛围浓厚,再加租金回报率较低,笼罩在这种模式上的光芒,开始减弱。

    张小姐是一名在上海工作的台湾人。2003年,她在镇坪路、中山北路的秋月枫舍买了套一房一厅,单价7000多元/平方米。2007年,她已结婚生子,感觉家里太小,不够住,又在松江泗泾镇购买了三房两厅,总价不到70万元。如今两套房子都有贷款,她之前的打算是,等孩子长大点,就把两套房子卖掉,换成一套秋月枫舍的三房,毕竟这里有个知名小学,生活也方便。如今,随着秋月枫舍的房价涨到2.4万元/平方米左右,张小姐的想法又有了变化:"镇坪路房子能卖165万元,租金每月才3000元,回报率太低,现在想把房子卖了,一部分还泗泾房子的贷款,另一部分拿到台湾炒股票。"

    租金+养老金的"两金"退休方式,此前在沪上颇为流行。在策源行工作的小汪,今年28岁,她向记者表示,最大的理想是做个"收租婆",买几套小房子,等退休后就靠这些房子的租金和养老金生活。小汪这个梦一直做了四年,如今却被同事的话一语惊醒:有这么多钱的话,做什么投资,赚不到3-4%的收益啊,又不是只有收租一条路。

    资深投资客沈先生从2001年至今,陆续购买了7套房子,1套自住,其余6套小房子出租,每月收租金约1.3万元。四川汶川大地震后,他开始反思自己的资产配置比例,觉得95%的资产都是房子,鸡蛋放在一个篮子里,风险较大,回报也不高。"银行五年定期,就有5.84%的利率,而租金回报率还不到4%,如果没有楼市升值的预期,以租养房不会特别吃香了。"

    业内指出,近几年房价上涨,投资者普遍忽视了租金回报率这个指标,认为相对于房产增值来说简直可以忽略不计。当前,楼市走向扑朔迷离,看空气氛浓郁,再加银行不断升息,较低的租金回报率,才引起部分业主的重视。银行界人士认为,房贷利率不断上升,以租养房的获利空间会相对缩减,甚至可能导致一些资金紧张的投资客不得不抛售。

    渣打银行日前一次投资理财座谈会认为,上海楼市租金回报率仅为3-4%左右,连CPI都跑不过,再加转手税费较高,已不太适合继续投资。(张之花)

    租金还要涨

    部分投资客仍相信"长线是金"

    "与房屋售价相比,我相信租金仍有较大的上涨空间,现在打算继续持有。"有两套房子的王小姐,提出了与张小姐、沈先生不同的看法。

    王小姐的两套房子,一套自住,一套出租,出租房位于轨道交通4号线东安路站附近,月租金2300元左右。近三年来,该房租金每年上涨一二百元。"如果装修得稍微好一点,每月出租2500元不成问题。房客希望跟我签三四年的长合同,而我坚持每年一签,因为租金上涨较快,短合同更利于保护房东利益。"

    王小姐判断,目前上海住宅租金仍有较大的上涨空间,理由如下:如张小姐、沈先生这样的投资客开始高位套现,这将使总体的出租房源数量减少;营业税规定从2005年6月1日起实行,之前相当多的投资客为免缴此税,由售转租,现在离5年限期越来越近,这意味着不少有税房将由租转售;再说,现在市场走向不明朗,部分购买力受到人为抑制,不买房,就得租房。接下来的6月还将迎来毕业高峰,应届毕业生的租房需求扎堆释放,也是利好;再者国内房地产市场的租售比一直比较低,接近国际警戒线,这也给租金上调带来空间。

    大地震尽管发生在汶川,却促使一些本市市民思考固定资产的风险,甚至产生"买不如租"的说法。分析指出,四川、上海两地的地质条件不同,楼市发展状况也差异很大,因为四川地震就得出上海楼市"买不如租"的判断有些武断。

    数据显示,上海房价增速远高于租金增速,住房租金水平与住房价格水平相当不对称。比如,2007年12月比2006年12月,上海房屋租赁价格增长12.5%,而同期二手房销售价格却大增35.4%,房价增幅几乎是房租增幅的三倍。有看法认为,这意味着租金上涨空间较大。在住宅市场化、人口城市化大潮的背景下,住房租赁市场必然获得快速发展。

    普通住宅租赁市场如此,高档住宅租赁市场也很活跃。世邦魏理仕数据显示,4月份,大量外籍人士抵沪使市场上对高档公寓和高档别墅的租赁需求上升,加之物业本身的高出租率,将推动物业租金缓慢上涨。

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