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    什么叫做承租权转让?

    作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2016-07-09 13:21:54

    履行

      1、什么是承租权转让?

      承租权转让就是在租赁期限内,承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人继续履行该房屋租赁合同,这个第三人就叫作承租权的受让人。

      2、承租权转让与房屋转租的区别

      房屋转租不同于房屋租赁权的转让。房屋租赁权的转让,是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出租赁关系,租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中,承租人不退出租赁关系,租赁关系存在于承租人与出租人之间,承租人仍然承担原租赁合同的义务。具体而言,有以下区别:

      (1)两者的标的不同。

      前者的标的是租赁物,后者的标的是租赁权。房屋转租,按《城市房屋租赁管理办法》第26条的规定,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。该办法第27条解释说,承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出,房屋转租针对的是承租房屋的部分或全部。房屋租赁权转让是一种权利的转让,针对的是房屋的租赁权。

      (2)两者的取得方法不同。

      前者为设定取得,后者为转移取得。房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权,转租人与次承租人之间成立新的租赁合同。房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人,并没有设立一个新的租赁权,转让人与受让人之间成立的是一个转让合同而非租赁合同。

      (3)两者实现的手段不一样。

      前者一般通过分期支付租金来实现,后者一般是一次性给付。在转租时,主租赁合同与转租赁合同的租赁条件可能有所不同,转租可以是租赁标的物的全部或一部分,在租赁权转让时,受让人取得了与原承租人一样的权利。

      (4)两者产生的法律后果不同。

      前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人),后者房屋的租赁权属于受让人。房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权,原租赁合同的权利义务并没有解除,次承租人新的租赁权以转租人的租赁权存在为前提。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人,新承租人的租赁权以原承租人的租赁权的消灭为前提。

      由于房屋转租并没有消灭原租赁合同,所以根据《城市房屋租赁管理办法》第30条的规定,转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的。

      3、租金到底要交给谁?

      不管是房屋转租还是承租权转让,租金缴纳都是承租者要面对的一个问题。那么对于承租者来说,这笔租金到底要交给谁呢?

      那房屋转租如果是经过原房东的同意以后,那就由原来的房东向新的租户去收取租金。如果是原房东没同意,实际上就属于一种隐蔽状态,那你(二房东)就要对原房东自己去承担交付租金的义务,那么对下家,他也有收取租金的这个权利。

      4、怎样办理承租权转让

      承租权转让就是在租赁期限内,承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人继续履行该房屋租赁合同,这个第三人就叫做承租权的受让人。

      承租人首先要征得出租人的书面同意。然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”,最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”,变更承租人,由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案,那么还要到同一机构办理登记备案手续。

      即房屋承租权转让应当按下列程序办理:

      (1)承租人事先征得出租人的书面同意。

      (2)承租人与房屋承租权的受让人签订“房屋承租权转让合同”。

      (3)出租人与房屋承租权的受让人签订“租赁主体变更合同”,变更房屋承租人,继续履行原租赁合同。

      (4)双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内,应当去房地产交易管理部门办理登记备案。

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